---
title: "Wat is een onderhuurovereenkomst? Uitleg en gebruik"
url: https://mkbjuristen.nl/blog/ondernemen/wat-is-een-onderhuurovereenkomst/
date: 2026-10-19
modified: 2026-10-19
lang: nl
author: "denian@mkbrecht.nl"
description: "Wat is een onderhuurovereenkomst? Uitleg van de functie, wanneer je het nodig hebt en waar je op let voor het mkb."
categories:
  - "Ondernemen"
image: https://mkbjuristen.nl/wp-content/uploads/2026/07/wat-is-een-onderhuurovereenkomst-hero-1024x576.jpg
word_count: 1208
---

# Wat is een onderhuurovereenkomst? Uitleg en gebruik

Wat is een onderhuurovereenkomst? Het is de overeenkomst waarmee een huurder (de hoofdhuurder) het gehuurde geheel of gedeeltelijk doorverhuurt aan een ander, de onderhuurder. Er ontstaat dan een driehoek: de hoofdverhuurder verhuurt aan de hoofdhuurder, en de hoofdhuurder verhuurt vervolgens door. De hoofdhuurder is in die tweede relatie zelf verhuurder, met alle verplichtingen die daarbij horen. Het sluitstuk van de zaak is bijna altijd hetzelfde punt: mag de hoofdhuurder wel doorverhuren, en wat gebeurt er met de onderhuurder als de hoofdhuur eindigt.

## Het korte antwoord

- **Wat**: een huurovereenkomst tussen hoofdhuurder en onderhuurder over (een deel van) een ruimte die de hoofdhuurder zelf huurt.
- **De driehoek**: hoofdverhuurder, hoofdhuurder en onderhuurder, met twee losse contracten die juridisch los van elkaar staan.
- **Toestemming**: onderhuur mag vaak alleen met toestemming van de hoofdverhuurder (art. 7:221 BW).
- **Risico**: onderhuur zonder toestemming kan leiden tot ontbinding van de hoofdhuur.
- **Einde hoofdhuur**: bij zelfstandige woonruimte wordt de onderhuurder soms beschermd (art. 7:269 BW), bij bedrijfsruimte gelden andere regels.

## Wat is een onderhuurovereenkomst in de praktijk?

![Wat is een onderhuurovereenkomst uitgelegd voor hoofdhuurder en onderhuurder](https://mkbjuristen.nl/wp-content/uploads/2026/07/wat-is-een-onderhuurovereenkomst-hero.jpg)

Bij onderhuur huurt iemand een ruimte niet rechtstreeks van de eigenaar, maar van een partij die zelf huurder is. Denk aan een ondernemer die een kantoorpand huurt en twee kamers doorverhuurt aan een zzp'er, of een winkelier die een deel van zijn winkelvloer aan een andere ondernemer beschikbaar stelt. De hoofdhuurder blijft volledig gebonden aan zijn eigen huurcontract met de hoofdverhuurder. Daarnaast krijgt hij een tweede rol als verhuurder richting de onderhuurder.

Belangrijk om te begrijpen: de twee contracten staan juridisch los van elkaar. De onderhuurder heeft in beginsel geen rechtstreekse band met de hoofdverhuurder. Als er in het pand iets kapotgaat, spreekt de onderhuurder de hoofdhuurder aan, niet de eigenaar. En andersom: de hoofdverhuurder houdt zich aan zijn eigen huurder en hoeft zich in principe niet met de onderhuurder te bemoeien.

## De driehoek: drie partijen, twee contracten

De kern van onderhuur is die driehoeksverhouding. Zet de rollen scherp:

- **Hoofdverhuurder**: de eigenaar of belegger die het pand aan de hoofdhuurder verhuurt.
- **Hoofdhuurder**: huurt van de eigenaar en verhuurt door. Dubbele pet, dubbele verplichtingen.
- **Onderhuurder**: huurt van de hoofdhuurder en heeft doorgaans geen directe relatie met de eigenaar.

Die scheiding heeft gevolgen. De hoofdhuurder moet zorgen dat wat hij aan de onderhuurder belooft, past binnen wat hij zelf van de eigenaar heeft afgesproken. Belooft hij bijvoorbeeld een langere huurperiode dan zijn eigen contract toelaat, dan komt hij klem te zitten wanneer de hoofdhuur eindigt.

## Toestemming van de hoofdverhuurder

![Toestemming van de hoofdverhuurder voor onderverhuur van bedrijfsruimte](https://mkbjuristen.nl/wp-content/uploads/2026/07/wat-is-een-onderhuurovereenkomst-body1.jpg)

Of onderhuur is toegestaan, hangt af van de wet en van het hoofdhuurcontract. Op grond van art. 7:221 BW mag een huurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder daartegen redelijke bezwaren heeft. In de praktijk bevat vrijwel elk zakelijk huurcontract een clausule die onderverhuur zonder schriftelijke toestemming verbiedt. Die afspraak gaat voor de hoofdregel.

Onderverhuren zonder de vereiste toestemming is riskant. Het kan een tekortkoming opleveren in het hoofdhuurcontract, waarmee de hoofdverhuurder ontbinding van de hoofdhuur kan vorderen. Valt de hoofdhuur weg, dan verliest de onderhuurder in beginsel zijn basis. Vraag toestemming daarom altijd vooraf en leg die schriftelijk vast.

## Wat gebeurt er als de hoofdhuur eindigt?

Dit is het gevoeligste punt. Omdat de onderhuur afhankelijk is van de hoofdhuur, komt de positie van de onderhuurder onder druk zodra de hoofdhuur stopt. De wet maakt onderscheid tussen woonruimte en bedrijfsruimte.

Bij zelfstandige woonruimte biedt art. 7:269 BW bescherming: eindigt de hoofdhuur, dan zet de hoofdverhuurder de onderhuur van rechtswege voort en treedt hij in de plaats van de hoofdhuurder. De onderhuurder wordt dan gewone huurder van de eigenaar. De hoofdverhuurder kan binnen zes maanden wel beëindiging bij de rechter vorderen op een beperkt aantal gronden. Deze bescherming geldt niet bij onzelfstandige woonruimte, zoals een kamer.

Bij bedrijfsruimte ligt dit anders. Voor middenstandsbedrijfsruimte (art. 7:290 BW, zoals winkels en horeca) kan de onderhuurder onder omstandigheden voortzetting tegenover de hoofdverhuurder vragen op grond van art. 7:306 BW. Voor overige bedrijfsruimte (art. 7:230a BW, zoals kantoren en opslag) bestaat die bescherming niet en eindigt de onderhuur in principe met de hoofdhuur. Leg daarom in de onderhuurovereenkomst uit wat er gebeurt bij einde hoofdhuur, zodat de onderhuurder weet waar hij aan toe is.

## Een praktijkvoorbeeld

![Ondernemer verhuurt een deel van zijn kantoor onder aan een zzper](https://mkbjuristen.nl/wp-content/uploads/2026/07/wat-is-een-onderhuurovereenkomst-body2.jpg)

Een grafisch bureau huurt een kantoor van 200 vierkante meter en gebruikt daar de helft van. De andere helft wil het bureau onderverhuren aan een bevriende zzp'er. Het hoofdhuurcontract verbiedt onderverhuur zonder toestemming. Het bureau vraagt de eigenaar om schriftelijke goedkeuring, legt de onderhuur vast voor dezelfde looptijd als de hoofdhuur, en neemt op dat de onderhuur eindigt zodra de hoofdhuur stopt. Zo weet de zzp'er precies waar hij aan toe is en loopt het bureau geen risico op ontbinding van zijn eigen contract.

## Eerlijke aanbeveling

![Jurist bespreekt de positie van de onderhuurder bij einde hoofdhuur](https://mkbjuristen.nl/wp-content/uploads/2026/07/wat-is-een-onderhuurovereenkomst-advies.jpg)

Je hebt niet altijd een jurist nodig. Verhuur je een enkele kamer onder aan een bekende, voor korte tijd en met schriftelijke toestemming van de eigenaar, dan volstaat vaak een eenvoudige overeenkomst waarin partijen, ruimte, prijs en looptijd staan. Laat wel altijd de toestemming van de hoofdverhuurder op papier zetten. Schakel pas een jurist in wanneer het om langere looptijden, bedrijfsruimte of grotere belangen gaat, of wanneer de positie bij einde hoofdhuur echt uitmaakt. Juist dan lopen hoofdhuur en onderhuur snel uit de pas, en dat kost bij een geschil meer dan een goed contract vooraf.

Meer lezen over dit onderwerp: [onderhuurovereenkomst opstellen](https://mkbjuristen.nl/blog/ondernemen/onderhuurovereenkomst-opstellen/) en [onderhuurovereenkomst laten opstellen](https://mkbjuristen.nl/blog/ondernemen/onderhuurovereenkomst-laten-opstellen/). Direct laten regelen kan via [onderhuurovereenkomst](https://mkbjuristen.nl/contracten/onderhuurovereenkomst/).

## Veelgestelde vragen

**Wat is een onderhuurovereenkomst?** Een overeenkomst waarmee een huurder (hoofdhuurder) het gehuurde geheel of gedeeltelijk doorverhuurt aan een onderhuurder. De hoofdhuurder wordt in die relatie zelf verhuurder. Er ontstaat een driehoek van hoofdverhuurder, hoofdhuurder en onderhuurder, met twee losse contracten.

**Mag ik zomaar onderverhuren?** Niet zonder meer. Volgens art. 7:221 BW mag onderverhuur, tenzij de verhuurder redelijke bezwaren heeft. In de praktijk verbieden de meeste zakelijke huurcontracten onderverhuur zonder schriftelijke toestemming. Die contractafspraak gaat voor. Vraag toestemming daarom altijd vooraf.

**Wat gebeurt er met de onderhuurder als de hoofdhuur eindigt?** Bij zelfstandige woonruimte zet de hoofdverhuurder de onderhuur meestal van rechtswege voort (art. 7:269 BW). Bij bedrijfsruimte hangt het af van het type: middenstandsbedrijfsruimte kent enige bescherming (art. 7:306 BW), overige bedrijfsruimte niet. Dan eindigt de onderhuur met de hoofdhuur.

**Heeft de onderhuurder een band met de eigenaar?** In beginsel niet. De onderhuurder huurt van de hoofdhuurder en spreekt die aan bij gebreken of vragen. De hoofdverhuurder houdt zich aan zijn eigen huurder. Alleen in de wettelijke uitzonderingen bij einde hoofdhuur kan een directe band met de eigenaar ontstaan.

**Wat is het risico van onderverhuren zonder toestemming?** Onderverhuur in strijd met het hoofdhuurcontract is een tekortkoming. De hoofdverhuurder kan daarmee ontbinding van de hoofdhuur vorderen. Valt de hoofdhuur weg, dan verliest de onderhuurder in beginsel zijn basis. Regel schriftelijke toestemming daarom altijd vooraf.

**Is onderhuur hetzelfde als medehuur?** Nee. Bij medehuur zijn twee huurders samen partij bij dezelfde huurovereenkomst met de verhuurder. Bij onderhuur bestaat een apart tweede contract tussen hoofdhuurder en onderhuurder, terwijl de hoofdhuurovereenkomst met de eigenaar los blijft bestaan.

**Voor welke ruimtes gebruik je een onderhuurovereenkomst?** Zowel voor woonruimte als bedrijfsruimte. In het mkb is doorverhuur van een deel van een kantoor, winkel of loods aan een andere ondernemer gebruikelijk. Let goed op het type ruimte, want de wettelijke bescherming van de onderhuurder verschilt per categorie.