--- title: "De overdrachtsbelasting van je bedrijfspand: hoe zit het?" url: https://mkbjuristen.nl/blog/ondernemen/overdrachtsbelasting-bedrijfspand/ date: 2026-06-26 modified: 2026-06-26 author: "denian@mkbrecht.nl" description: "Bij verkoop van een bedrijfspand betaal je 10,4% overdrachtsbelasting. Lees uitzonderingen, vrijstellingen en hoe je het slim regelt." categories: - "Ondernemen" image: https://mkbjuristen.nl/wp-content/uploads/2026/06/bv-office-modern-1024x576.jpg word_count: 763 --- # De overdrachtsbelasting van je bedrijfspand: hoe zit het? Bij verkrijging van een bedrijfspand (kantoor, magazijn, winkel) betaalt de koper 10,4% overdrachtsbelasting (2024) — over de hoogste van koopprijs en marktwaarde. Voor woningen geldt 2% of 0% (starters), maar zakelijk vastgoed kent het hogere tarief. Uitzonderingen: BTW-belaste levering (binnen 2 jaar na eerste ingebruikname), bedrijfsoverdracht onder voorwaarden, of vrijstelling bij overdracht tussen verbonden BV's. Hieronder: tarief, vrijstellingen, en hoe Karim's holding een werkpand verwerft zonder extra heffing. ## Het korte antwoord - **Tarief 2024**: 10,4% voor zakelijk vastgoed (kantoor, magazijn, winkel). - **Heffingsgrondslag**: hoogste van koopprijs of marktwaarde. - **Wie betaalt**: de koper. - **Vrijstelling bij BTW**: nieuwbouw (< 2 jaar) met BTW geleverd — geen overdrachtsbelasting. - **Concernvrijstelling**: overdracht binnen ≥ 95% verbonden vennootschappen vrijgesteld. ## Wanneer is overdrachtsbelasting verschuldigd? ![Bedrijfspand — overdrachtsbelasting bij verkoop](https://mkbjuristen.nl/wp-content/uploads/2026/06/bv-office-modern.jpg) Bij verkrijging van Nederlandse onroerende zaken in juridische zin: - Koop, ruil, schenking, inbreng in BV. - Vestiging van beperkte rechten (erfpacht, opstal, vruchtgebruik). - Verkrijging van economische eigendom (langlopende huurkoop, leasing). - Aandelen in onroerendgoed-vennootschappen ("onroerendgoed-BV") onder voorwaarden. Belasting wordt gefactureerd via de notaris bij overdracht (akte van levering) en daarna afgedragen aan Belastingdienst. ## Tarieven 2024-2025 ![Overdrachtsbelasting bedrijfspand berekenen](https://mkbjuristen.nl/wp-content/uploads/2026/05/hero-kosten-algemene-voorwaarden.jpg) - **Zakelijk vastgoed** (kantoor, bedrijfspand, magazijn, winkel): 10,4%. - **Woning** (zelf bewoond): 2%. - **Woning starters** (< 35 jr, hoofdverblijf, < € 510.000 in 2024): 0%. - **Woning beleggingsobject** (verhuur, tweede woning): 10,4%. Het hoge tarief voor zakelijk en verhuurd vastgoed is bewuste keuze om hoofdverblijf-eigenwoning te bevoordelen. ## BTW versus overdrachtsbelasting Bij nieuwbouw binnen 2 jaar na eerste ingebruikname: levering is BTW-plichtig (21%) én vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Daarna: BTW-vrijgesteld én overdrachtsbelasting van 10,4%. Soms slim: opteren voor BTW-belaste levering (mits beide partijen BTW-aftrekgerechtigd). Dan geen 10,4% overdrachtsbelasting, maar wel 21% BTW — die voor de koper aftrekbaar is. Netto-effect kan voordelig zijn voor kantoor- en winkelpanden in BTW-onderneming. ## Belangrijke vrijstellingen ### Concernvrijstelling (art. 15 lid 1 sub h) Overdracht binnen een concern (≥ 95% verbonden vennootschappen) is vrijgesteld. Praktisch: pand verschuiven van werkmaatschappij naar holding of vice versa — geen overdrachtsbelasting. Voorwaarde: blijvend houden in concern minimaal 3 jaar (anders herziening met terugwerkende kracht). ### Reorganisatievrijstelling Bij juridische fusie, splitsing of inbreng onder voorwaarden vrijstelling — mits zakelijk en niet hoofdzakelijk fiscaal gemotiveerd. ### Vrijstelling bij bedrijfsoverdracht (art. 15 lid 1 sub b) Bij overdracht van een onderneming aan kind of familie onder voorwaarden vrijstelling. Speciaal voor familiebedrijfs­overdracht. ### Cultureel erfgoed Monumenten en cultureel-erfgoedpanden: onder voorwaarden vrijstelling of verminderd tarief. ## Karim koopt een werkpand Karim's holding wil een bedrijfspand kopen voor € 800.000 — kantoor uit 2010, niet meer in BTW-overdrachtsregime. - Overdrachtsbelasting: 10,4% × € 800.000 = € 83.200. - Plus notaris (€ 1.500), kadaster (€ 200), eventueel taxatie (€ 500). Totaal verwervingskosten naast koopprijs: € 85.000+. Karim's accountant denkt mee over slimme structurering — bv. concernvrijstelling als pand later naar werkmaatschappij moet, of BTW-optie bij nieuwbouw. ## Slim plannen - **BTW-optie bij commercieel pand**: alleen bij eerste levering binnen 2 jaar en BTW-aftrekgerechtigde partijen. - **Pand direct in juiste BV**: oorspronkelijk in de "eindbestemmings-BV" zetten, in plaats van later verschuiven. - **Concernvrijstelling kennen**: bij herstructurering vaak waardevol. - **Familiebedrijf**: BOR-route voor bedrijfsoverdracht kan ook overdrachtsbelasting raken. ## Eerlijke aanbeveling ![Vastgoed-eigenaar overlegt met fiscalist over overdrachtsbelasting](https://mkbjuristen.nl/wp-content/uploads/2026/05/jurist-consult-overleg.jpg) Voor zakelijk vastgoed is overdrachtsbelasting met 10,4% een serieuze kostenpost. Bij grotere transacties (> € 500.000) altijd vooraf fiscaal advies: BTW-optie, concernvrijstelling, of slimme volgorde van verwervingen kunnen tienduizenden besparen. Voor familiebedrijfs­overdracht: combineer BOR-vrijstelling met overdrachtsbelasting-route. Een goede notaris met vastgoed-ervaring is essentieel. Voor andere onderwerpen: [welke belastingen betaalt een BV](https://mkbjuristen.nl/blog/ondernemen/belastingen-bv/), [BTW-aangifte](https://mkbjuristen.nl/blog/ondernemen/aangifte-omzetbelasting/) en [schenking en belasting](https://mkbjuristen.nl/blog/ondernemen/schenking-belasting/). ## Veelgestelde vragen **Wat is het tarief voor bedrijfspand?** 10,4% overdrachtsbelasting in 2024 voor zakelijk vastgoed (kantoor, magazijn, winkel) en verhuurde woningen. Eigen-woning hoofdverblijf: 2% of 0% (starters). Wordt geheven over de hoogste van koopprijs en marktwaarde. **Wie betaalt de overdrachtsbelasting?** De koper. De notaris berekent het bij de akte van levering, factureert het aan de koper en draagt het af aan de Belastingdienst. Komt boven op de koopprijs. **Wanneer geldt BTW in plaats van overdrachtsbelasting?** Bij nieuwbouw binnen 2 jaar na eerste ingebruikname: levering is BTW-plichtig (21%) én vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Of opteren voor BTW-belaste levering tussen aftrekgerechtigden — soms voordeliger. **Wat is de concernvrijstelling?** Overdracht van vastgoed tussen ≥ 95% verbonden vennootschappen is vrijgesteld van overdrachtsbelasting (art. 15 lid 1 sub h). Voorwaarde: blijvend in concern houden 3 jaar — anders herziening. **Geldt het ook bij aandelenkoop?** Onder voorwaarden ja — bij aandelen in een "onroerendgoed-BV" (bezit voornamelijk uit vastgoed) kan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn bij overdracht van aandelen. Voorkomt fiscale ontwijking via aandelen-route. **Wat is de reorganisatievrijstelling?** Bij juridische fusie, splitsing of inbreng onder voorwaarden vrijstelling van overdrachtsbelasting — mits zakelijke achtergrond en niet hoofdzakelijk fiscaal gemotiveerd. Maakt herstructureringen betaalbaar. **Kan ik overdrachtsbelasting aftrekken?** Voor een BV: ja, de overdrachtsbelasting wordt geactiveerd als onderdeel van de aanschafprijs van het pand en via afschrijving terugverdiend over de levensduur (meestal 30-40 jaar voor zakelijk vastgoed).