يقوم مكتب MKB Juristen بصياغة المستندات القانونية المخصصة
من الأفضل عدم تجميع أو نسخ العقود والشروط والأحكام المهمة، وغيرها من المستندات القانونية بنفسك. نحن نساعد رواد الأعمال ذوي الميزانية المحدودة من خلال حلول قانونية مصممة خصيصًا لهم، وتكاليف واضحة مسبقًا، وشروحات عملية.
- العقود المخصصة، والشروط والأحكام، والوثائق القانونية
- مناسب للميزانية وواضح بشأن التكاليف مقدماً
- اطلب استشارة مجانية أو عرض سعر بدون أي التزام
نعم، يمكن أن يؤثر سعر بيع مبنى مكاتب مؤجر للاستثمار على قيمة WOZ. ينص القانون على تحديد قيمة WOZ كما لو تم بيع العقار بدون تأجير ودون أي قيود (ما يُعرف بـ"افتراضات WOZ"). ومع ذلك، قضت محكمة الاستئناف في أمستردام (حكم صادر في 1 مارس 2018) بأنه يجوز بالفعل أخذ سعر صفقة الاستثمار في الاعتبار كدليل، شريطة تعديل السعر أولاً لمراعاة تأثير عقد الإيجار الحالي. وبالتالي، بالنسبة للمستثمر المشتري، قد يكون لسعر الشراء الأعلى آثار ضريبية في التقييمات الضريبية السنوية بناءً على قيمة WOZ.
ما هي قيمة WOZ وكيف يتم تحديدها؟
قانون تقييم العقارات (قانون WOZ) إلى تقييم العقارات بموضوعية. ويقوم مبدأه الأساسي على أنه ينبغي، من حيث المبدأ، تخصيص نفس قيمة WOZ لمبنيين مكتبيين متطابقين، بغض النظر عن المستأجر الأفضل أو الأعلى أجراً. وتحدد البلدية قيمة WOZ سنوياً، باستخدام تاريخ تقييم يوافق الأول من يناير من السنة التي تسبق السنة الضريبية.
بالنسبة للعقارات التجارية التقليدية كالمكاتب والمتاجر، أسلوب رسملة القيمة الإيجارية . في هذا الأسلوب، تُضرب القيمة الإيجارية السوقية السنوية للعقار بمعامل رسملة. والنتيجة هي القيمة السوقية المُقدّرة، والمعروفة أيضاً بقيمة WOZ.
باختصار: قيمة WOZ = قيمة الإيجار السوقي في التاريخ المرجعي × عامل الرسملة. ولا يُحتسب الإيجار الفعلي (الذي قد يكون أقل) الذي يدفعه المستأجر الحالي ضمن قيمة WOZ من حيث المبدأ.
قصص WOZ الخيالية: لماذا يُعتبر "وضع عدم الاستئجار" مهمًا؟
عند تحديد قيمة WOZ، تُطبّق عدة افتراضات قانونية، تُعرف باسم افتراضات التجسيد. وأهمها أن العقار يُقيّم كما لو كان:
- بحرية وبدون قيود (ادعاء النقل)؛
- يتم نقلها في حالة غير مؤجرة ، بحيث لا يتم احتساب المستأجر الفعلي؛
- عليها بملكية كاملة واستخدامها على الفور (وهم الاستحواذ).
بسبب هذه الافتراضات، لا يُعتمد سعر الإيجار الفعلي كنقطة انطلاق، بل قيمة الإيجار السوقية الحالية في التاريخ المرجعي. وهنا تحديدًا تكمن المشكلة في بيع العقارات الاستثمارية، لأنه في مثل هذه المعاملة، يُباع العقار *مع* عقود الإيجار القائمة.
لماذا تختلف عملية بيع الاستثمار عن عملية البيع "العادية"
في الواقع، تظهر اختلافات كبيرة في أسعار الإيجار بين العقارات، ويعود ذلك كلياً إلى تطورات السوق. يدفع المستأجرون الجدد عادةً أسعار الإيجار الحالية الأعلى، بينما قد يظل المستأجرون الحاليون خاضعين لسعر إيجار أقدم وأقل، حتى لو تضمن العقد بنداً يتعلق بتعديل الإيجار وفقاً لمؤشر التضخم
لذلك، عادةً ما يشتري أي شخص مبنى مكاتب كجزء من عملية بيع استثمارية: فتستمر عقود الإيجار الحالية وأسعار الإيجار كما هي. وهذا له جانبان:
- العيوب: يرتبط المشتري المستثمر بأسعار الإيجار الحالية، والتي تكون أحيانًا أقل من سعر السوق.
- الميزة: لا يضطر المشتري للبحث عن مستأجر، وبالتالي يوفر تكاليف الشغور ورسوم وكيل العقارات وخسائر بدء التشغيل.
لأن عملية بيع الاستثمار تتم في حالة استئجار، بينما يعتمد تقييم WOZ على حالة عدم الاستئجار، فإن اعتماد سعر بيع الاستثمار كقيمة WOZ بشكل أعمى ليس فكرة جيدة. ومع ذلك، فقد أثبتت السوابق القضائية أن هذا السعر نقطة انطلاق قابلة للاستخدام.
القضية أمام محكمة الاستئناف في أمستردام
تمحورت القضية التي أدت إلى تصاعد هذا الجدل حول مبنى مكاتب ضخم في منطقة زويداس، إحدى أكثر المناطق التجارية رواجًا في هولندا. كانت البلدية قد حددت قيمة المبنى وفقًا لمعايير WOZ، ولكن بعد بضع سنوات من اكتمال بنائه، وعندما كان معظمه مؤجرًا، اشتراه مستثمر بمبلغ يفوق بكثير قيمة WOZ المحددة. ونشأ نزاع حول هذا الفرق، وصل في نهاية المطاف إلى المحكمة.
عيّنت المحكمة الابتدائية خبيرًا. وخلص إلى أن مبيعات العقارات الاستثمارية غالبًا ما تُقدّم أفضل مؤشر على قيمة مبنى المكاتب، تحديدًا لأن هذه العقارات تُباع عادةً وهي مؤجرة. وفي الوقت نفسه، أكّد الخبير على ضرورة تعديل الحساب وفقًا للقيمة المرتبطة بحالة التأجير. وقد تبنّت كلٌّ من المحكمة الجزئية ومحكمة الاستئناف في أمستردام هذا النهج.
كيفية تصحيح الحساب
اقترح الخبير أولاً تطبيق طريقة رسملة القيمة الإيجارية: بضرب الإيجار السنوي في عامل رسملة. يُستمد هذا العامل من النسبة بين سعر البيع والإيجار السنوي. بعد ذلك، يجب تعديل هذا العامل وفقًا لشروط قانون WOZ. ويأخذ هذا التعديل في الاعتبار، من بين أمور أخرى:
- الوظيفة الشاغرة الأولية (الوهمية)؛
- مخاطر السوق وريادة الأعمال؛
- مكافأة ريادية؛
- تكاليف التشغيل؛
- تكاليف التسويق المستمرة.
الحساب الدقيق معقد تقنياً، لذا سنتجاوزه هنا. تكمن المشكلة الأساسية في وجود فرق كبير بين عامل الرسملة المعدل والعامل "الأساسي" الناتج عن بيع الاستثمار. ويُعزى ذلك إلى أن سعر البيع يُؤخذ جزئياً في الاعتبار عند تقييم WOZ، ولكن بعد تصحيح أثر الإيجار.
ماذا يعني هذا بالنسبة لك كرائد أعمال أو مستثمر؟
بالنسبة لمن يشترون أو يمتلكون مبنى مكاتب، قد يكون لقيمة WOZ تبعات مالية مباشرة. تُعد قيمة WOZ أساسًا، من بين أمور أخرى، لضريبة الأملاك (OZB)، وقد تؤثر على رسوم أخرى. وبالتالي، قد يؤدي ارتفاع سعر الشراء إلى ارتفاع التكاليف السنوية عبر قيمة WOZ.
بعض النقاط العملية التي يجب مراعاتها:
- راجع تقييم WOZ سنوياً. إذا انحرف التقييم بشكل كبير عما تتوقعه، يمكنك تقديم اعتراض إلى البلدية خلال الفترة القانونية.
- قم بمراجعة التقييم قانونيًا وماليًا إذا كنت قد اشتريت للتو عقارًا في ولاية مستأجرة وتعتمد البلدية بشكل كبير على سعر الشراء الخاص بك.
- وثّق عقود الإيجار بدقة. فالإيجار وأي تعديلات عليه لا تؤثر فقط على عائدك، بل قد تؤثر أيضاً على قيمة العقار. علاوة على ذلك، العقود السليمة بموجب قانون الإيجار النزاعات مع المستأجر.
خطة خطوة بخطوة: الاعتراض على قيمة WOZ المرتفعة بشكل مفرط
هل تجد قيمة WOZ لمبنى مكتبك مرتفعة للغاية؟ إذاً، اتبع نهجاً منظماً:
- اطلب تقرير التقييم. يجب على البلدية أن توضح كيف توصلت إلى القيمة، بما في ذلك قيمة الإيجار المستخدمة وعامل الرسملة.
- تحقق من الافتراضات. هل تم استخدام إيجار السوق بشكل صحيح؟ هل تم تعديل عامل الرسملة وفقًا لبيانات WOZ الافتراضية إذا كانت البلدية تعتمد على بيع استثماري؟
- اجمع الأدلة المضادة. ضع في اعتبارك أرقام المبيعات أو الإيجارات المماثلة للعقارات المماثلة في المنطقة.
- قدّم اعتراضك في الوقت المناسب. التزم بفترة الاعتراض القانونية المحددة في قرارك؛ فإذا تأخرت، سيسقط اعتراضك من حيث المبدأ.
- استعن بالمساعدة عند الضرورة. بالنسبة للمصالح الكبيرة، غالباً ما يكون الدعم القانوني أو الضريبي مفيداً.
الأسئلة الشائعة حول قيمة ووز وسعر بيع مبنى مكاتب
هل يحدد سعر الشراء دائمًا قيمة مبنى مكتبي وفقًا لمؤشر WOZ؟
لا. تُحدد قيمة WOZ قانونيًا كما لو تم بيع العقار غير مؤجر وخالٍ من أي قيود. يجوز إدراج سعر الشراء من عملية بيع استثمارية كدليل، ولكن يجب تعديله أولًا لمراعاة أثر الإيجار الحالي. ووفقًا للسوابق القضائية، فإن اعتماد السعر بشكل مباشر غير صحيح.
ما هي عملية بيع الاستثمار في مجال العقارات؟
بيع العقار بغرض الاستثمار هو بيع عقار مؤجر، حيث تنتقل عقود الإيجار الحالية ببساطة إلى المشتري. يتولى المشتري المستثمر العقار، بما في ذلك المستأجر (أو المستأجرين) ودخل الإيجار، وبالتالي لا يحتاج إلى البحث عن مستأجر جديد.
ما هي طريقة رسملة قيمة الإيجار؟
باستخدام هذه الطريقة، تُحسب قيمة WOZ للعقار التجاري القابل للتسويق بضرب قيمة الإيجار السوقي السنوي في عامل الرسملة. ويعكس هذا العامل، من بين أمور أخرى، العائد والمخاطر المرتبطة بهذا النوع من العقارات.
ما هو تاريخ تقييم شركة WOZ؟
يُعتبر تاريخ المرجعية هو اللحظة التي يتم فيها تحديد قيمة WOZ، ويصادف هذا التاريخ الأول من يناير من السنة التي تسبق السنة الضريبية. وبالتالي، يتم تقييم قيمة عقار مكتبك بناءً على ظروف السوق في تلك اللحظة المرجعية، وليس في اليوم الحالي الذي تتلقى فيه إشعار التقييم.
هل يمكنني الاعتراض على قيمة WOZ المرتفعة بشكل مفرط؟
نعم. يمكنك تقديم اعتراض لدى البلدية على تقييم منطقة العمل (WOZ) خلال المدة القانونية. من المفيد مراجعة (أو تكليف جهة مختصة بمراجعة) مستندات التقييم بعناية، خاصةً إذا كانت البلدية قد استندت في تقييمها إلى عملية بيع استثمارية حديثة دون تطبيق افتراضات منطقة العمل (WOZ) بشكل صحيح.
هل تؤثر قيمة WOZ الأعلى على تقييمي الضريبي؟
نعم، هذا ممكن. تُشكّل قيمة WOZ أساسًا لضريبة الأملاك، وقد تؤثر أيضًا على رسوم أخرى. عمليًا، غالبًا ما تعني القيمة الأعلى تكاليف سنوية أعلى، مما يُبرز أهمية التقييم الدقيق.
الخلاصة والمساعدة في عقود العقارات الخاصة بك
تُبيّن القضية التي نُوقشت في محكمة الاستئناف بأمستردام أن سعر بيع مبنى مكاتب مُؤجّر يُمكن أن يُؤثر بالفعل على القيمة النهائية لضريبة القيمة المضافة، شريطة تعديل السعر أولاً بما يتناسب مع وضعه كمُؤجّر. وقد يترتب على ذلك آثار مالية ملحوظة لأغراض ضريبية. لذا، يُنصح باستشارة مُختص ضرائب أو مُحامٍ، مع الأخذ في الاعتبار أن ارتفاع سعر الشراء قد يُؤدي إلى آثار ضريبية.
هل تستثمر في العقارات أم تستأجر مساحات تجارية؟ إذن، العقد المحكم هو نصف الطريق نحو النجاح. يقوم مكتب MKB Juristen بصياغة عقود الإيجار التجارية نيابةً عنك، ويقدم لك المشورة القانونية. هل لديك استفسارات حول عقودك أو تواجه نزاعًا؟ اطلع على خياراتنا للمساعدة القانونية أو حدد موعدًا لجلسة استشارية مجانية. يسعدنا أن نشرح لك كيف يمكننا مساعدتك.
