يقوم مكتب MKB Juristen بصياغة المستندات القانونية المخصصة
من الأفضل عدم تجميع أو نسخ العقود والشروط والأحكام المهمة، وغيرها من المستندات القانونية بنفسك. نحن نساعد رواد الأعمال ذوي الميزانية المحدودة من خلال حلول قانونية مصممة خصيصًا لهم، وتكاليف واضحة مسبقًا، وشروحات عملية.
- العقود المخصصة، والشروط والأحكام، والوثائق القانونية
- مناسب للميزانية وواضح بشأن التكاليف مقدماً
- اطلب استشارة مجانية أو عرض سعر بدون أي التزام
قد يُمثل الحصول على قرض عقاري لشراء منزل من الشركة القابضة خيارًا تمويليًا جذابًا للمساهمين الرئيسيين من أعضاء مجلس الإدارة: فغالبًا ما تمتلك الشركة القابضة أصولًا، ويفرض البنك سعر فائدة السوق، ويقع قرض الرهن العقاري على المنزل الذي يسكنه المالك ضمن الحد الأقصى للاقتراض المفرط البالغ 700,000 يورو. عند الترتيب السليم، يُعد هذا خيارًا عمليًا من الناحية الضريبية والقانونية. أما في حال الترتيب غير السليم، فقد يؤدي ذلك إلى تصحيحات من قبل السلطات الضريبية أو حتى إعادة تصنيفه كأرباح موزعة. فيما يلي القواعد الأساسية.
الإجابة المختصرة
- ممكن: نعم - يمكن للمدير المساهم الرئيسي الحصول على قرض عقاري من شركته القابضة.
- الشروط: سعر فائدة السوق، سداد معتاد، رهن عقاري مسجل قانونياً على العقار، اتفاقية قرض مكتوبة.
- استثناء من الاقتراض المفرط: لا يتم احتساب الرهن العقاري للمنزل الذي يشغله المالك ضمن الحد الأقصى البالغ 700,000 يورو.
- الميزة الضريبية: الفائدة قابلة للخصم في المربع 1 (منزل يشغله المالك)، وتتلقى الشركة القابضة دخل الفائدة (خاضع لضريبة دخل الشركات).
لماذا تقترض قرضاً عقارياً من شركتك القابضة؟
ثلاثة أسباب:
- رأس المال المتاح. غالبًا ما تمتلك شركتك القابضة أصولًا سائلة كان من الممكن أن تُدرّ عائدًا يتراوح بين 1% و3% في البنك. يُدرّ قرض الرهن العقاري لنفسك فائدة تتراوح بين 4% و6%، وهو ما يُعدّ أكثر ربحية لشركتك القابضة من تجميد رأس المال.
- لا حاجة لأي تبعية مصرفية. لا تحقيقات في مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب، ولا مشاكل في القبول، ولا وقت انتظار.
- شروط مرنة. يمكنك الاتفاق بحرية على جدول السداد، وسعر الفائدة الثابت/المتغير، والمدة (ضمن حدود السوق القياسية).
العيب: الأموال التي تمول منزلك لم تعد متاحة في شكل سائل في الشركة القابضة لأغراض أخرى (الاستثمارات، احتياطي الخروج).
الشروط اللازمة لتحقيق ذلك بشكل صحيح من منظور ضريبي
ثلاثة شروط صارمة للإعفاء من ضريبة المساكن المملوكة لأصحابها ضمن برنامج الاقتراض المفرط:
- القرض مخصص للمنزل الذي يسكنه مالكه. للشراء أو التجديد أو الصيانة - وليس للاستهلاك أو الاستثمار.
- سعر فائدة السوق. مماثل لما يتقاضاه البنك مقابل قرض مماثل. عادةً ما يتراوح بين 4 و6% في عامي 2024 و2025.
- جدول السداد وتسجيل الرهن العقاري. تمامًا كما هو الحال مع الرهن العقاري المصرفي - غالبًا ما يكون على مدى 30 عامًا بنظام الدفعات السنوية أو الخطية، مع وجود سند رهن لدى كاتب العدل.
إذا كان أحد هذه الشروط مفقودًا، فقد تقوم إدارة الضرائب والجمارك بإعادة تصنيف القرض كقرض عادي (يقع تحت عتبة 700000 يورو) أو حتى كتوزيع أرباح مقنع (يخضع للضريبة مباشرة في المربع 2).
كيف يبدو شكل الهيكل؟
- اتفاقية قرض بينك (مدير - مساهم رئيسي، خاص) وشركتك القابضة.
- عقد الرهن العقاري لدى كاتب العدل - إنشاء حق الرهن العقاري على منزلك لصالح الشركة القابضة.
- يتم دفع الفائدة سنوياً أو شهرياً؛ ويمكن خصمها في المربع 1 كفائدة الرهن العقاري (للاستخدام الشخصي).
- الشركة القابضة على الفوائد كدخل - تخضع للضريبة بموجب ضريبة دخل الشركات (حوالي 25.8٪ في عام 2024).
- السداد وفقًا للجدول الزمني.
رسوم كاتب العدل لعقد الرهن العقاري: عادةً ما تتراوح بين 400 و 800 يورو.
لوحة الضرائب
مثال حسابي لعام 2024:
- قرض عقاري بقيمة 400,000 يورو مع شركة قابضة خاصة بفائدة 5%.
- الفائدة السنوية: 20,000 يورو.
- خاص (مدير - مساهم رئيسي): الفائدة قابلة للخصم في الخانة 1 ← تعتمد الوفورات على معدل ضريبة الدخل (حوالي 37-49.5%). عند شريحة 49.5%: وفورات ضريبية تبلغ حوالي 9900 يورو.
- الحيازة: الفائدة الخاضعة لضريبة دخل الشركات ~25.8% → 5,160 يورو ضريبة دخل الشركات.
- النتيجة النهائية: توفير ما يقارب 4700 يورو سنوياً مقارنة بقرض عقاري من البنك بنفس سعر الفائدة.
لا توجد أرقام دقيقة، ولكنها مجرد مؤشر. يعتمد الحساب الصحيح على وضعك الضريبي ومعدلات الضرائب الحالية.
المخاطر ونقاط الاهتمام
- سعر الفائدة السائد في السوق. إذا كان منخفضًا جدًا، فسيتم تعديل الضريبة؛ وإذا كان مرتفعًا جدًا، فسيتم اعتباره توزيع أرباح مُقنّع. يجب الحفاظ على سعر فائدة أعلى بنسبة 0.5% على الأقل من متوسط سعر فائدة الرهن العقاري في هولندا.
- السداد. من الممكن الحصول على قرض عقاري بفائدة فقط من شركة قابضة، لكن السلطات الضريبية تنظر إليه بعين الريبة. أما القروض العقارية ذات الدفعات السنوية أو القروض العقارية الخطية فهي أكثر أماناً.
- رأس المال القابض. لا تقم "بتفريغ" شركتك القابضة - احتفظ بما يكفي لرأس المال العامل التشغيلي لأي شركة تشغيلية.
- في حالة بيع المنزل أو الوفاة: يجب سداد الدين المستحق للشركة القابضة أو تحمله. خطط لهذا الأمر مسبقاً.
توصية صادقة
يُعدّ الحصول على قرض عقاري من شركتك القابضة خيارًا مناسبًا إذا كانت الشركة تمتلك رأس مال كافٍ، وقمتَ بتأسيس هيكل متوافق مع متطلبات السوق. ناقش هذا الأمر مع متخصص ضرائب أو محاسب مُسبقًا، فالفرق بين "الوضع الضريبي السليم" و"التصحيح الضريبي" يكمن في التفاصيل. قد تصل الوفورات إلى آلاف اليورو سنويًا، بينما تكون المخاطر المرتبطة بسوء التأسيس كبيرة بنفس القدر.
وللسياق الأوسع: الحساب الجاري بين الشركات ذات المسؤولية المحدودة ولماذا شركة قابضة.
الأسئلة الشائعة
نعم، بشرط استيفاء الشروط التالية: سعر فائدة السوق، وسداد الأقساط المعتادة، وتسجيل الرهن العقاري لدى كاتب العدل، وأن يكون القرض مخصصًا بالفعل لشراء منزل للسكن الشخصي (شراء، أو تجديد، أو صيانة). في هذه الحالة، لا يتجاوز القرض الحد الأقصى البالغ 700,000 يورو المنصوص عليه في لوائح الاقتراض المفرط.
سعر السوق - عادةً ما يتراوح بين 4 و6% في عامي 2024 و2025، وهو ما يُقارن بأسعار قروض الرهن العقاري المصرفية. تقوم السلطات الضريبية بتعديل أسعار الفائدة المنخفضة جدًا؛ أما أسعار الفائدة المرتفعة جدًا فقد تُعتبر أرباحًا مُقنّعة. استشر محاسبك لمعرفة النسبة الصحيحة.
نعم، بشرط أن يكون رهنًا عقاريًا حقيقيًا لمنزل يسكنه مالكه - وهو قابل للخصم في الخانة 1 تمامًا مثل الرهن العقاري المصرفي العادي. تتلقى الشركة القابضة الفائدة كدخل وتدفع ضريبة دخل الشركات عليها. في المحصلة، غالبًا ما يكون ذلك أكثر فائدة من الرهن العقاري المصرفي بنفس سعر الفائدة.
لا، شريطة استيفاء شروط الاستثناء المتعلقة بالسكن المملوك. لا يُحتسب قرض الرهن العقاري للسكن المملوك ضمن برنامج الاقتراض المفرط، بغض النظر عن قيمته. مع ذلك، يجب أن تكون الشروط صحيحة، وإلا فلا ينطبق الاستثناء.
نعم، بطريقة تعتمد على السوق - عادةً ما تكون على أساس دفعات سنوية أو خطية على مدى 30 عامًا (كما هو الحال مع البنوك). يُمكن دفع الفائدة فقط، ولكن يتم التدقيق فيها بشكل أدق من قبل السلطات الضريبية، ويجب تقديم أدلة قوية تدعمها.
رسوم كاتب العدل لعقد الرهن العقاري: 400 - 800 يورو. إعداد المستندات القانونية (اتفاقية القرض): 250 - 500 يورو. استشارة محاسب أو مستشار ضريبي: 200 - 500 يورو. إجمالي التكاليف: 850 - 1800 يورو لتأسيس مشروع مناسب.
يجب سداد دين الرهن العقاري للشركة القابضة من عائدات البيع، تمامًا كما هو الحال مع الرهن العقاري المصرفي. وتؤول أي حقوق ملكية إلى الملكية الخاصة. استشر مستشارًا ضريبيًا لتحديد ما إذا كان من الأنسب إعادة استثمار هذه الحقوق أو توزيعها كأرباح.
