الشراء لا ينهي عقد الإيجار، ولكنه قد يفعل ذلك قليلاً في بعض الأحيان

تحمي قاعدة "البيع لا يُنهي عقد الإيجار" المستأجر: فإذا باع المؤجر العقار، يصبح المشتري تلقائيًا المؤجر الجديد ويلتزم بعقد الإيجار القائم. مع ذلك، فإن هذه القاعدة ليست مطلقة، إذ تقتصر على الاتفاقيات المتعلقة مباشرةً باستخدام العقار ونقل الإيجار. أما بنود أخرى كحق الشفعة، وحماية التجارة، والمقاصة، فغالبًا لا تنتقل.

تم ترسيخ مبدأ "البيع لا يُبطل عقد الإيجار" قانونيًا منذ عام 1838 لحماية المستأجر. فإذا باع المؤجر العقار المؤجر، يصبح المالك الجديد تلقائيًا هو المؤجر ويلتزم ببنود عقد الإيجار. هذه القاعدة صارمة - فلا يجوز حتى مخالفتها في عقد الإيجار نفسه - ولكنها ليست مطلقة.

نطاق القاعدة

يجب على المالك الجديد احترام الاتفاقيات القديمة، ولكن فقط في حدود ما يتعلق منها مباشرةً باستخدام العقار والسعر المستحق - كالصيانة، والتعديلات على المبنى، أو التسليم عند انتهاء عقد الإيجار. أما الاتفاقيات التي لا ترتبط بهذا الارتباط المباشر فلا تنتقل. وكثيراً ما تنشأ نزاعات حول الاتفاقيات التي تنتقل والتي لا تنتقل.

مثال: حق الشفعة

أُثير هذا النقاش في حكم صادر عن محكمة استئناف أرنهيم-ليوواردن (ECLI:NL:GHARL:2021:209): هل يجوز التمسك بحق الشفعة ضد المالك الجديد؟ (يمنح حق الشفعة المستأجر الأولوية في الشراء إذا رغب المؤجر في البيع). وقد بحثت المحكمة ما إذا كان الإيجار يشمل، بالإضافة إلى رسوم الاستخدام، رسومًا لاكتساب العقار - كما هو الحال في عقود الإيجار. في هذه الحالة، يرتبط حق الشفعة بالإيجار وينتقل معه. أما في هذه الحالة، فلم يكن الأمر كذلك، لذا لم يكن على المالك الجديد مراعاة حق الشفعة الوارد في عقد الإيجار الأصلي.

لا تنتقل البنود الأخرى دائمًا أيضًا

مثال آخر هو بند حماية التجارة، الذي يمنع المستأجر من منافسة أصحاب المتاجر المجاورة. وقد سبق أن حُكم بأن المستأجر لم يعد ملزمًا بهذا البند بعد البيع، إلا إذا وافق عليه مجددًا مع المالك الجديد. كما يُفقد غالبًا بند المقاصة (الذي يسمح بمقاصة بعض المطالبات مع الإيجار) نتيجةً للبيع.

الأسئلة الشائعة

ماذا يعني "الشراء لا يفسخ عقد الإيجار"؟

أن اتفاقية الإيجار الحالية تظل سارية المفعول في حالة بيع العقار: يصبح المشتري تلقائيًا المالك الجديد ويكون ملزمًا باتفاقية الإيجار.

هل تنتقل جميع بنود عقد الإيجار؟

لا. فقط الاتفاقيات المتعلقة مباشرةً باستخدام العقار والإيجار. أما بنود مثل حق الشفعة، أو الحماية التجارية، أو المقاصة، فغالباً لا تنتقل.

أنا بصدد شراء عقار للإيجار - ما الذي يجب أن أنتبه إليه؟

قم بمراجعة اتفاقية الإيجار بدقة لتحديد الشروط التي ستعتمدها والتي لن تعتمدها، وما إذا كان هناك أي شيء يحتاج إلى إعادة تسجيله.

مراجعة عقد الإيجار

هل ستصبح مالكًا لعقار مؤجر، أم أنك، كمستأجر، ستنتقل ملكيته إلى مالك جديد؟ يُقيّم الخبراء القانونيون في مكتب MKB Juristen البنود التي تنتقل بموجبها الملكية. اطلع على خبرتنا في قانون العقارات أو حدد موعدًا لجلسة استشارية .