يقوم مكتب MKB Juristen بصياغة المستندات القانونية المخصصة
من الأفضل عدم تجميع أو نسخ العقود والشروط والأحكام المهمة، وغيرها من المستندات القانونية بنفسك. نحن نساعد رواد الأعمال ذوي الميزانية المحدودة من خلال حلول قانونية مصممة خصيصًا لهم، وتكاليف واضحة مسبقًا، وشروحات عملية.
- العقود المخصصة، والشروط والأحكام، والوثائق القانونية
- مناسب للميزانية وواضح بشأن التكاليف مقدماً
- اطلب استشارة مجانية أو عرض سعر بدون أي التزام
لا يُلزم المستأجر تلقائيًا بتحمّل جميع تكاليف الصيانة، حتى لو نصّ عقد الإيجار صراحةً على خلاف ذلك. يُقسّم القانون التكاليف: يتحمّل المستأجر مسؤولية الصيانة اليومية البسيطة والإصلاحات الصغيرة، بينما تقع مسؤولية الصيانة والإصلاحات والاستبدال الرئيسية، من حيث المبدأ، على عاتق المؤجر. في حالة العقارات السكنية، يُحكم هذا التقسيم إلى حد كبير بموجب قانون (شبه) إلزامي. يجوز للمحكمة إلغاء أي بند تعاقدي يُحمّل المستأجر تكاليف تتجاوز ما يسمح به القانون. لذا، يُنصح دائمًا بمراجعة عقد الإيجار قبل التوقيع عليه أو تأجير العقار.
من يدفع تكاليف الصيانة بموجب عقد الإيجار؟
القاعدة العامة واضحة: المؤجر مسؤولية الصيانة الرئيسية وإصلاح العيوب، بينما المستأجر بإجراء الإصلاحات البسيطة اليومية على نفقته الخاصة. هذا التقسيم منصوص عليه في القانون المدني الهولندي. وبموجب المادة 7:217 من القانون المدني، يلتزم المستأجر بإجراء الإصلاحات البسيطة، إلا إذا كانت ضرورية بسبب تقصير المؤجر في الوفاء بالتزاماته.
لا يُترك تحديد مفهوم "الإصلاحات البسيطة" لتقدير الأطراف. بالنسبة للعقارات السكنية، يُفصّل هذا المفهوم في مرسوم الإصلاحات البسيطة (المستند إلى المادة 7:240 من القانون المدني الهولندي). ويتضمن الملحق المرفق قائمة محددة بالأعمال البسيطة التي يتحمل المستأجر تكلفتها.
أمثلة على الإصلاحات البسيطة (للمستأجر)
- تبييض الجدران الداخلية وإجراء بعض التعديلات الطفيفة على أعمال الطلاء الداخلية.
- استبدال حلقات منع التسرب الخاصة بالصنبور وأجزاء الصنبور البسيطة الأخرى.
- استبدال المصابيح الكهربائية والمفاتيح أو المقابس المكسورة حيثما كان ذلك سهلاً.
- صيانة الحديقة، مثل جز العشب وإزالة الأعشاب الضارة.
- تسليك المصارف والمصارف البسيطة.
على نفقة المالك
- الصيانة والاستبدال الرئيسيان، مثل إصلاحات السقف أو الواجهة.
- معالجة العيوب التي تحد من الاستمتاع بالعقار المؤجر.
- صيانة واستبدال التركيبات التي تُعد جزءًا دائمًا من العقار، مثل نظام التدفئة المركزية أو الأجهزة المدمجة.
- الأضرار الناتجة عن الاستخدام العادي، ما لم تكن ناجمة عن المستأجر نفسه (على سبيل المثال، من خلال حادث تصادم).
لماذا لا ينطبق مفهوم "الحرية والسعادة": القانون الإلزامي
تتضمن العديد من عقود الإيجار بندًا يُحمّل المستأجر تكاليف الصيانة بسخاء. يبدو هذا واضحًا لا جدال فيه، لكن هذا ليس هو الحال دائمًا. ففي حالة السكن، يتمتع المستأجر بحماية قانونية واسعة. ولا يجوز مخالفة مرسوم الإصلاحات البسيطة بما يضر بمصالح المستأجر. بعبارة أخرى: لا يمكنك ببساطة تمديد التزام المستأجر بالصيانة بموجب العقد.
إذا نصّ عقد الإيجار على تحميل المستأجر تكاليف تقع، وفقًا للقانون، على عاتق المؤجر، فيمكن إلغاء هذا البند. وبالتالي، يُلغى هذا البند مهما كانت صياغة النص واضحة. وهذا ما يجعل صياغة عقد إيجار محكم أكثر صعوبة مما يبدو: فليس هناك مجال للتساهل في هذا الأمر.
مثال من السوابق القضائية: صيانة مظلات الشمس
ومن الأمثلة البارزة على ذلك حكم محكمة الاستئناف في أرنهيم-ليوواردن الصادر في 8 يناير 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:69). كان السؤال المطروح هو: من يتحمل تكلفة صيانة نظام الحماية من الشمس؟ نص العقد صراحةً على أن هذه المسؤولية تقع على عاتق المستأجر. اعتبر المستأجر هذا البند مخالفًا للقانون الإلزامي، وحكمت المحكمة الابتدائية لصالحه.
استأنف المالك القرار، مُدّعياً أن ستائر الشمس ليست جزءاً لا يتجزأ من العقار المؤجر لأن تركيبها لم يكن متوافقاً هيكلياً مع المبنى. وبالتالي، سيتحمل المستأجر تكاليف الصيانة والاستبدال.
لم تتبنَّ المحكمة هذا المنطق. فبحسب رأيها، لا يكتمل المبنى بدون نظام التظليل الشمسي، إذ سبق توفير آلية لإخفائه أثناء الإنشاء. علاوة على ذلك، يتطلب استبداله رافعة هيدروليكية، ما يجعله عملية معقدة. وخلصت المحكمة إلى أن صيانة نظام التظليل الشمسي تقع على عاتق المؤجر، بغض النظر عما ينص عليه عقد الإيجار.
العبرة: لا يُعتدّ بالبند الذي يُحمّل المستأجر تكاليف إضافية إذا تعارض مع القانون الإلزامي. ولا يُعتدّ بصياغة العقد في هذه الحالة.
المساحات السكنية مقابل المساحات التجارية: لا توجد نفس القواعد
من المهم التمييز بناءً على نوع الإيجار. تنطبق حماية المستأجر الصارمة وقانون الإصلاحات البسيطة بشكل أساسي على إيجار العقارات السكنية. أما في إيجار العقارات التجارية (مثل المحلات التجارية أو العقارات التجارية)، فيتمتع الطرفان عمومًا بحرية تعاقدية أكبر في إبرام اتفاقيات بشأن الصيانة والتكاليف. ومع ذلك، فإن اتباع نهج مُخصّص ضروري هنا أيضًا: فالبنود غير الواضحة أو غير المتوازنة تؤدي في كثير من الأحيان إلى نزاعات وإجراءات قانونية.
هل أنت رائد أعمال تستأجر عقارًا، أم تستأجر مساحة عمل بنفسك؟ إذاً، تحقق جيدًا من التزامات الصيانة التي تتحملها، وتأكد من أن هذا البند قابل للتنفيذ ومتوازن. من الأفضل مراجعة عقد إيجار مقر العمل مسبقًا بدلًا من مواجهة مفاجآت لاحقًا.
الخطوات العملية التالية لرواد الأعمال
- اقرأ بند الصيانة بعناية. ما هي التكاليف التي تُحمّل على من، وهل هذه الأحكام صحيحة قانونياً؟
- يوجد تمييز بين المساحات السكنية والتجارية. تختلف القواعد ودرجة الحرية التعاقدية.
- وثّق الاتفاقيات بشكل واضح. فالعبارات المبهمة مثل "تكاليف الصيانة من مسؤولية المستأجر" تُثير النزاعات.
- هل أنت في شك؟ تأكد من مراجعة العقد وفقًا للقانون الإلزامي والخصائص المحددة للعقار قبل التوقيع.
الأسئلة الشائعة حول الصيانة في عقد الإيجار
هل يجوز للمالك بموجب العقد أن ينقل جميع تكاليف الصيانة إلى المستأجر؟
في حالة المساكن، لا يكون هذا الأمر مطلقًا. لا يجوز مخالفة مرسوم الإصلاحات البسيطة بما يضر بالمستأجر. يجوز إلغاء أي بند يوسع نطاق التزام المستأجر بالصيانة ليشمل تكاليف تقع، وفقًا للقانون، على عاتق المؤجر.
ما هي أعمال الصيانة التي يجب على المستأجر القيام بها بنفسه؟
تشمل الإصلاحات اليومية البسيطة وغير المكلفة استبدال حشوات الصنابير والمصابيح الكهربائية، وتبييض الجدران الداخلية، وصيانة الحدائق البسيطة. بالنسبة للعقارات السكنية، ترد القائمة في ملحق مرسوم الإصلاحات البسيطة.
من يتحمل تكاليف الأضرار الناجمة عن الاستخدام والتلف؟
يتحمل المالك المسؤولية عن الأضرار الناجمة عن الاستخدام العادي. أما إذا تسبب المستأجر في الضرر بنفسه، مثلاً بسبب الإهمال أو حادث تصادم، فقد يُحمّل المستأجر المسؤولية عنه.
هل تنطبق نفس القواعد على أماكن العمل كما تنطبق على المنازل؟
لا. ينطبق قانون حماية المستأجرين الصارم وقانون الإصلاحات البسيطة بشكل أساسي على العقارات السكنية. أما في حالة العقارات التجارية، فيتمتع الأطراف بحرية أكبر في إبرام اتفاقياتهم الخاصة، مع أن وجود ترتيب متوازن وواضح يظل أمراً بالغ الأهمية أيضاً.
ماذا أفعل إذا راودتني شكوك بشأن عقد الإيجار الخاص بي؟
استشر مختصاً لمراجعة الاتفاقية. سيقوم المختص بفحص بنودها وفقاً للقانون الإلزامي والظروف الخاصة بالعقار، لتجنب التكاليف غير المتوقعة أو وجود بند غير صالح.
اطلب من محامي شركة MKB مراجعة عقد الإيجار الخاص بك
هل أنت غير متأكد من صحة بند الصيانة، أو ترغب في صياغة أو مراجعة عقد إيجار؟ يأخذ الخبراء القانونيون في مكتب MKB Juristen في الاعتبار ليس فقط القانون الإلزامي، بل أيضًا الخصائص المحددة للعقار المؤجر. اطلع على خبرتنا في قانون الإيجار أو اطلب عقد إيجار .
هل ترغب في مناقشة وضعك؟ حدد موعدًا لجلسة استشارية مجانية وأطلعنا على عقد الإيجار الخاص بك.
