يقوم مكتب MKB Juristen بصياغة المستندات القانونية المخصصة
من الأفضل عدم تجميع أو نسخ العقود والشروط والأحكام المهمة، وغيرها من المستندات القانونية بنفسك. نحن نساعد رواد الأعمال ذوي الميزانية المحدودة من خلال حلول قانونية مصممة خصيصًا لهم، وتكاليف واضحة مسبقًا، وشروحات عملية.
- العقود المخصصة، والشروط والأحكام، والوثائق القانونية
- مناسب للميزانية وواضح بشأن التكاليف مقدماً
- اطلب استشارة مجانية أو عرض سعر بدون أي التزام
يُعدّ الاستثمار في دبي خيارًا شائعًا بين رواد الأعمال الهولنديين، لا سيما في مجالات العقارات (مع إعفاء من ضريبة نقل الملكية، وعائد يتراوح بين 7 و10%)، والأسهم (مركز دبي المالي العالمي، وناسداك دبي)، والشركات (عن طريق الاستحواذ أو المشاريع المشتركة)، وصناديق العملات الرقمية (بقواعد مرنة نسبيًا). مع ذلك، لا تزال هناك تبعات ضريبية هولندية على المواطنين الهولنديين، كما أن المخاطر المتعلقة بالعقود، والتدقيق النافي للجهالة، والخروج من الاستثمار كبيرة. فيما يلي الطرق والتكاليف، وما تعلمه بيم من تجربته في صفقة عقارية.
الإجابة المختصرة
- العقارات: شراء مباشر، عوائد من 7 إلى 10%، بدون ضريبة نقل.
- الأسهم: عبر مركز دبي المالي العالمي أو البورصات الدولية، وتخضع لضرائب مماثلة للاستثمارات الدولية الأخرى.
- الشركات: الاستحواذ أو المشروع المشترك مع شريك محلي.
- الصناديق: صناديق الأسهم الخاصة، أو رأس المال الاستثماري، أو العملات المشفرة للمستثمرين السلبيين.
- الضرائب الهولندية: للمقيمين الهولنديين: المربع 3 حول الأصول في دبي.
الاستثمار العقاري في دبي
المسار الأكثر شيوعًا لدى الهولنديين. الميزات:
- لا توجد ضريبة نقل (فقط 4% رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي).
- العائد الإجمالي 7-10% (إيجار).
- إمكانية الحصول على تأشيرة إقامة عند الشراء بقيمة تزيد عن 750,000 درهم إماراتي (حوالي 190,000 يورو).
- ارتفاع الأسعار منذ عام 2020، بنسبة تتراوح أحياناً بين 30 و50% على مدى 3 سنوات.
- الشراء على الخارطة (مقدماً): ينطوي على مخاطرة، ولكنه يحمل إمكانية تحقيق عائد أعلى.
مخاطر العقارات
- مطور عقاري يشتري مشروعاً على الخارطة يعلن إفلاسه: المشروع لم يكتمل أبداً.
- تختلف جودة البناء بشكل كبير من مشروع لآخر.
- حقوق المالك محدودة مقابل حقوق المالك في هولندا.
- رسوم الخدمة (10-25 درهم إماراتي/قدم مربع/سنة) - الخدمة غالباً ما تكون سيئة.
- العملة: الدرهم الإماراتي مرتبط بالدولار الأمريكي، واليورو متقلب.
خبرة بيم في مجال العقارات
اشترى بيم (مستثمر عقاري هولندي) شقتين في دبي مارينا عام 2021:
- إجمالي المشتريات: 1.2 مليون يورو.
- الإيجار عبر نظام مشابه لنظام Airbnb: 90,000 يورو/سنة إجمالي.
- التكاليف (الإدارة والخدمة والصيانة): 22000 يورو/سنويًا.
- صافي: 68,000 يورو/سنة = عائد 5.7%.
- ارتفعت القيمة إلى 1.5 مليون يورو (40% في 3 سنوات).
مع ذلك، تقوم مصلحة الضرائب والجمارك الهولندية بمراجعة الإقرار الضريبي في الخانة 3. وتندرج العقارات في دبي ضمن الخانة 3 بالنسبة للمقيمين الهولنديين - ضريبة عائد رأس المال.
الأسهم والصناديق
المعارض المحلية
- مركز دبي المالي العالمي: الأسهم والمشتقات.
- ناسداك دبي: الإدراج الدولي.
- سوق دبي المالي: الأسهم المحلية.
الاستثمار الخاص/رأس المال المخاطر
يشهد الاستثمار في الشركات الصغيرة والمتوسطة نمواً قوياً في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، ويمكن الوصول إليه عبر صناديق استثمارية مقرها دبي. وتتراوح قيمة الاستثمارات عادةً بين 100,000 و500,000 يورو.
الأصول الرقمية/المشفرة
الإمارات العربية المتحدة منفتحة نسبياً تجاه العملات الرقمية: هيئة تنظيم الأصول الافتراضية (VARA) منذ عام 2022. فرص متاحة لصناديق العملات الرقمية ومنصات التداول. بالنسبة للمواطنين الهولنديين: لا يزال الالتزام بالإبلاغ سارياً.
الاستثمار التجاري
- الاستحواذ على الشركات الصغيرة والمتوسطة في الإمارات العربية المتحدة (على غرار عمليات الاندماج والاستحواذ في أماكن أخرى).
- مشروع مشترك مع شريك محلي.
- الاستثمار في بيئة الشركات الناشئة (دبي، أبو ظبي).
- امتياز سلسلة مطاعم "إن إل فورمولا" في دبي.
يتطلب الأمر بذل العناية الواجبة، والمساعدة القانونية المحلية، والمعرفة الثقافية.
التداعيات المالية الهولندية
للمستثمرين المقيمين في هولندا:
- ضريبة العائد على رأس المال في المربع 3: تُحتسب أصول دبي ضمن المربع 3.
- دخل العقارات: بالنسبة للإيجار المباشر، أحيانًا في المربع 1، وإلا في المربع 3.
- توزيعات الأرباح على أسهم دبي: الصندوق الهولندي 3، والتي يمكن تعويضها عبر معاهدة.
- أصول شركة دبي ذات المسؤولية المحدودة: معقدة - يمكن أن تكون في المربع 2 أو المربع 3، حسب الهيكل.
أساسيات العناية الواجبة
- سجل المطورين في مجال العقارات.
- التحقق من سند الملكية (DLD).
- سجل رسوم الخدمة.
- قارن مستويات الإيجار في السوق.
- محامٍ محلي لمراجعة العقد.
- الآثار المترتبة على المعاهدات الضريبية.
توصية صادقة
دبي سوق استثمارية حقيقية لمن يُجري دراسة متأنية ويتقبل التبعات الضريبية الهولندية. العقارات هي الخيار الأسهل (لا ضريبة نقل ملكية، وخيار الإقامة متاح لمن يزيد دخله عن 190,000 يورو). للمستثمرين غير النشطين: التمويل عبر مركز دبي المالي العالمي. للمستثمرين النشطين: الاستحواذ على شركة مع شريك محلي. تجنب الاستثمارات على الخارطة بدون سجل أداء والوسطاء غير المعتمدين. للمقيمين في هولندا: تقديم الإقرار الضريبي (الخانة 3) ضروري - لا توجد أصول "منسية" في دبي.
للمواضيع الأخرى: ممارسة الأعمال التجارية في دبي، والمخاطر في دبي ، والتحقق من الشركاء التجاريين.
الأسئلة الشائعة
العقارات (شراء مباشر، عوائد تتراوح بين 7-10%)، الأسهم (مركز دبي المالي العالمي، ناسداك دبي، سوق دبي المالي)، الشركات (الاستحواذ أو المشاريع المشتركة)، صناديق الأسهم الخاصة/رأس المال المخاطر، صناديق العملات المشفرة. تختلف إمكانية الوصول حسب الطريق.
عائد إيجاري إجمالي يتراوح بين 7 و10%، وصافي بعد خصم التكاليف يتراوح بين 5 و7%. شهدت قيمة العقار ارتفاعًا ملحوظًا في السنوات الأخيرة (حيث ارتفعت في بعض المناطق بنسبة تتراوح بين 30 و50% خلال 3 سنوات). لا توجد ضريبة نقل ملكية (رسوم دائرة الأراضي والأملاك 4% فقط). تأشيرة إقامة متاحة عند شراء عقار بقيمة تزيد عن 190,000 يورو.
مطور عقاري مفلس على الخارطة، جودة بناء متفاوتة، حقوق محدودة للمالك، رسوم خدمات مرتفعة مع خدمة رديئة، مخاطر تقلبات العملة. يُعدّ التحقق الدقيق من المشروع أمرًا ضروريًا، لا سيما فيما يتعلق بسجل المطور.
الإمارات العربية المتحدة دولة ليبرالية نسبياً: هيئة تنظيم الأصول الافتراضية (VARA) موجودة منذ عام 2022. منصات تداول العملات الرقمية، ومنصات الرموز غير القابلة للاستبدال (NFT)، والصناديق الاستثمارية مسموح بها بموجب ترخيص. بالنسبة للمواطنين الهولنديين: لا يزال الالتزام بالإبلاغ الهولندي (المربع 3) سارياً.
المقيم الهولندي: يُدرج في الخانة 3 ضريبة عائد رأس المال على الأصول في دبي. قد يُدرج دخل العقارات في الخانة 1 أو 3. تُدرج أرباح الأسهم في الخانة 3 الهولندية، ويتم تعويضها بموجب اتفاقية ضريبية. الالتزام بتقديم الإقرار الضريبي إلزامي، وإلا يُفرض غرامة.
لشراء العقارات بقيمة تزيد عن 750,000 درهم إماراتي (حوالي 190,000 يورو): تتوفر تأشيرة مستثمر دبي. صالحة لمدة 3 سنوات قابلة للتجديد. تمنح الإقامة الدائمة في الإمارات العربية المتحدة دون الحاجة إلى العمل. بالإضافة إلى التأشيرة الذهبية لمن يشتري عقاراً بقيمة تزيد عن مليوني درهم إماراتي (حوالي 510,000 يورو).
لكل صفقة عقارية تتجاوز قيمتها 250,000 يورو: محامٍ محلي في الإمارات العربية المتحدة لمراجعة العقد وسند الملكية، بالإضافة إلى خبير ضرائب هولندي لإعداد الإقرارات الضريبية (النموذج 3). أما بالنسبة لعمليات الاستحواذ على الشركات، فيتم توفير فريق متخصص في عمليات الاندماج والاستحواذ لكلا الطرفين. الاستثمار بقيمة 5-15 ألف يورو يوفر أضعاف هذا المبلغ في حال حدوث أخطاء.
