المساعدة القانونية في نزاعات عقود الإيجار التجارية
نزاع مع المستأجر أو المالك
قم بتقييم وضعك - سواء كنت مستأجراً أو مالكاً للمساحة التجارية
هل تواجهون نزاعات بشأن الإيجار، أو العيوب، أو إنهاء العقد، أو متأخرات الإيجار، أو الاستبدال؟ يقدم مكتب MKBjuristen الاستشارات القانونية لكل من المستأجرين وملاك العقارات التجارية. نحدد نظام الإيجار المطبق ونقدم لكم أفضل الخيارات القانونية. سعر ثابت.
- الاستشارة الأولى مجانية وبدون أي التزامات
- تقييم وضعك القانوني والأدلة والمخاطر
- تقديم المشورة بشأن المطالبات بالدفع، أو التفاوض، أو التقاضي
- مساعدة من محامين ومستشارين قانونيين داخليين ذوي خبرة
- أسعار ثابتة لكل خطوة حيثما أمكن ذلك
السيد خايمي بوغيرز
قانون العقارات وقانون الإيجار · محامٍ
يُحدد نوع المساحة التجارية كل شيء. قانونيًا، يختلف وضع مستأجر المكاتب اختلافًا كبيرًا عن وضع مستأجر المحلات التجارية. نقوم بتقييم هذا الاختلاف أولًا، لأن اتباع النهج الخاطئ سيكلفك حقوقًا لن تستردها لاحقًا
- نصائح قانونية عملية
- توضيح سريع للخطوات التالية
- التركيز على كل من الحل والموقف القائم على الأدلة
- لا تصعيد غير ضروري
- عملنا لدى جهات عديدة، من بينها:
هل يبدو هذا مألوفاً؟
قد تتفاقم النزاعات الإيجارية بسرعة إذا لم تتخذ الخطوات الصحيحة في الوقت المناسب. هل تعرف أيًا من هذه الحالات؟
الطرف الآخر لا يلتزم بالاتفاقيات
هناك نزاع يتعلق بالدفع أو التسليم أو الجودة أو شروط الدفع أو الاتفاقيات المبرمة.
أنت غير متأكد من كيفية الرد
يمكن تفسير الرد غير الصحيح على أنه إقرار أو وعد أو تنازل عن الحقوق.
الوضع ينذر بالتصعيد
يصبح الأسلوب أكثر حدة، ويتم حجب الدفع، أو يهدد الطرف الآخر باتخاذ إجراءات قانونية.
تريد أن تعرف ما إذا كان اللجوء إلى التقاضي أمراً حكيماً
ليست كل قضية مناسبة للإجراءات القانونية. أولاً، يجب أن تكون الاحتمالات والتكاليف والأدلة والمخاطر واضحة.
لا تتسرع في رد فعلك دون تخطيط مسبق.
فقد يُستخدم البريد الإلكتروني أو الوعد أو التهديد ضدك قانونياً لاحقاً.
فقد يُستخدم البريد الإلكتروني أو الوعد أو التهديد ضدك قانونياً لاحقاً.
ما الذي ترغب بمعرفة المزيد عنه؟
متى تحتاج إلى مساعدة قانونية في نزاع إيجار؟
قد تؤثر النزاعات الإيجارية المتعلقة بالمباني التجارية بشكل مباشر على استمرارية أعمالك. سواء كنت مستأجرًا تواجه عيوبًا، أو إنهاءً غير مبرر للعقد، أو زيادة غير صحيحة في الإيجار، أو كنت مالكًا للعقار تواجه مستأجرًا لا يدفع الإيجار أو مستأجرًا يستخدم العقار بشكل غير صحيح: فإن القواعد القانونية معقدة والمخاطر جسيمة.
هام: في حال نشوب نزاع إيجار يتعلق بمحل تجاري، لا يمكنك اللجوء إلى لجنة الإيجارات، فهي مخصصة فقط للعقارات السكنية. يجب عليك اللجوء إلى التفاوض أو الوساطة أو المحكمة المختصة. استشر مختصًا قبل اتخاذ أي إجراء.
290 مبنى تجاري أو 230أ مبنى تجاري: فرق جوهري
يُحدد نوع العقار التجاري وضعك القانوني كمستأجر أو مالك. وهذا أول ما نقوم بتقييمه.
تشمل أماكن العمل الخاضعة للمادة 7:290 من القانون المدني الهولندي المساحات المتاحة للجمهور، مثل المتاجر، ومؤسسات الضيافة، والفنادق، وورش الحرف اليدوية. ويتمتع مستأجرو أماكن العمل الخاضعة للمادة 290 بحماية قانونية قوية لعقود الإيجار: مدة إيجار لا تقل عن خمس سنوات مع تجديد تلقائي لخمس سنوات أخرى،
وخيارات محدودة لإنهاء العقد من قبل المؤجر، والحق في الحصول على تعويض عن تكاليف النقل والتأثيث في حالة الإخلاء القسري.
تنص المادة 7:230أ من القانون المدني الهولندي (BW) بشأن أماكن العمل على تغطية أماكن العمل الأخرى مثل المكاتب والمستودعات والمصانع وغرف التدريب. وفي هذه الحالة، يتمتع المستأجر بحرية تعاقدية أكبر. إذ يمكن الاتفاق على مدة الإيجار وإنهائه بحرية أكبر، ولكن في حال عدم إخلاء العقار عند انتهاء مدة الإيجار، يحق للمستأجر اللجوء إلى القضاء للحماية من الإخلاء.
أكثر النزاعات الإيجارية شيوعاً
تنشأ النزاعات الإيجارية في أغلب الأحيان حول ستة مواضيع.
عيوب في العقار المؤجر. يُقصّر المؤجر في صيانة العقار أو إصلاح العيوب. بصفتك مستأجرًا، في حال وجود عيوب، يحق لك المطالبة بتخفيض الإيجار، أو إصلاح العيوب بنفسك (أو تكليف جهة أخرى بإصلاحها) وتحمل التكاليف، أو المطالبة بفسخ عقد الإيجار في حال وجود عيوب جسيمة.
متأخرات الإيجار والإخلاء. المستأجر لا يدفع الإيجار أو يدفع متأخراً. بصفتك مالك العقار، يمكنك إنهاء عقد الإيجار والمطالبة بالإخلاء، ولكن هذا يتطلب اتباع الإجراءات القانونية اللازمة من خلال المحكمة المختصة.
إنهاء العقد من قبل المؤجر. لا يجوز للمؤجر إنهاء عقد إيجار عقار تجاري (وفقًا للمادة 290) بشكل تلقائي. لا يجوز الإنهاء إلا لأسباب قانونية، مثل الاستخدام الشخصي العاجل، أو أعمال التجديد، أو إخلال المستأجر بشروط العقد. ويُعتبر الإنهاء بدون أسباب أو بدون اتباع الإجراءات القانونية الصحيحة باطلاً.
مراجعة الإيجار. بالنسبة للمباني التجارية البالغ عددها 290 مبنى، يحق لكل من المستأجر والمالك طلب مراجعة الإيجار مرة كل خمس سنوات بناءً على إيجار السوق. كما يجوز للطرفين الاستعانة بخبير أو اللجوء إلى المحكمة المختصة.
استبدال الأطراف. إذا كنت ترغب في بيع مشروعك التجاري، ويرغب المالك الجديد في تولي عقد الإيجار، وكان المؤجر غير متعاون، فيمكنك التقدم بطلب للحصول على إذن باستبدال الأطراف من خلال المحكمة المختصة.
استخدام المساحة. يستخدم المستأجر المساحة بطريقة تخالف ما تم الاتفاق عليه في العقد. بصفتك مالك العقار، يحق لك المطالبة بتنفيذ العقد، أو في حالة الإخلال الجسيم، فسخ العقد وإخلاء المستأجر.
ما الذي يجب عليك فعله أولاً في حالة نشوب نزاع إيجار؟
احرص دائمًا على الرد كتابيًا على إشعار الإنهاء أو أي إجراء رسمي آخر من جانب المؤجر أو المستأجر. قد يؤدي عدم اتخاذ أي إجراء أو الرد شفهيًا إلى فقدان حقوقك.
في حال إنهاء عقد الإيجار من قبل المؤجر، يحق لك، بصفتك مستأجرًا للعقار التجاري رقم ٢٩٠، الرد كتابيًا خلال ستة أسابيع. وفي حال عدم ردك، يحق للمؤجر طلب تحديد تاريخ انتهاء عقد الإيجار من المحكمة.
في حال وجود عيوب: أبلغ المالك كتابيًا وفي الوقت المناسب، وامنحه فترة معقولة للإصلاح. عندها فقط يحق لك الحصول على تخفيض في الإيجار أو اتخاذ إجراءات قانونية أخرى.
في حال تأخر المستأجر عن سداد الإيجار، يحق للمالك اعتباره متخلفاً عن السداد، وإذا لزم الأمر، اتخاذ إجراءات الإخلاء عن طريق المحكمة المختصة.
يُحظر الإخلاء دون أمر قضائي.
حدد أولاً موقفك القانوني
قبل الردّ بشكلٍ جوهري، أو إصدار مطالبة رسمية، أو إنهاء العلاقة، أو حلّها، أو بدء الإجراءات القانونية، يجب أن يكون واضحًا ما تمّ الاتفاق عليه قانونيًا وما هي الأدلة المتوفرة لدعمه. نقوم بمراجعة، من بين أمور أخرى، الاتفاقيات، والشروط والأحكام العامة، وعروض الأسعار، ورسائل البريد الإلكتروني، ورسائل واتساب، والفواتير، والمراسلات السابقة.
ليس كل إجراء قانوني حكيماً على الفور
أحيانًا تكفي رسالة مطالبة موجزة. وأحيانًا يكون التفاوض أكثر حكمة من التقاضي. وأحيانًا يكون التحرك السريع ضروريًا لتجنب الضرر أو المشاكل المتعلقة بالأدلة. يعتمد المسار الصحيح على مصالحك، وموقفك من الأدلة، والاتفاقيات التعاقدية، وموقف الطرف الآخر.
ما هي الخطوة القانونية الأنسب لحالتك؟
لا تتطلب كل النزاعات نفس النهج. ففي بعض الأحيان تكون المشاورة القصيرة كافية، بينما في أحيان أخرى يكون التقييم الرسمي أو التفاوض ضرورياً.
استشارة محامٍ
ابتداءً من125.-لمرة واحدة
فكّر بسرعة في وضعك لتجنب رد الفعل الخاطئ.
- اتصل بنا خلال يوم عمل واحد
- إجابات محددة لأهم أسئلتك
- مناسب للتقييم القانوني الأولي
تحديد الموقف القانوني
ابتداءً من429.-لمرة واحدة
قم بتقييم وضعك القانوني قبل اتخاذ الخطوة التالية.
- تقييم الوثائق والأدلة
- نظرة ثاقبة على الفرص والمخاطر
- نصائح حول أفضل استراتيجية
التفاوض
ابتداءً من998.-لمرة واحدة
إذا تعثرت المحادثات، فإننا نقدم المساعدة في وضع الاستراتيجيات والمراسلات والتفاوض.
- تحديد الاستراتيجية
- التواصل مع الطرف الآخر
- إضفاء الطابع القانوني على الاتفاقية
التقاضي
ابتداءً من1650.-لمرة واحدة
إذا لزم اتخاذ إجراءات، فإننا نحدد استراتيجية العملية والخطوات التالية.
- تحديد استراتيجية العملية
- صياغة الوثائق الإجرائية
- المساعدة في الإجراءات
هكذا نتعامل مع الأمر
نحن لا نبدأ إجراءات التقاضي. أولاً، نقوم بتحديد موقفك القانوني والأدلة ومصالحك التجارية.
1
تقييم نظام ومكانة الإيجار
نحدد ما إذا كانت المباني مؤهلة كمبانٍ تجارية من النوع 290 أو 230a وماذا يعني ذلك بالنسبة لحقوقك والتزاماتك كمستأجر أو مالك عقار.
2
مراجعة العقد والمراسلات
نقوم بتقييم اتفاقية الإيجار، أو إشعار الإنهاء، أو ملف الشكوى من حيث قوتها القانونية ومخاطرها.
3
تحديد الاستراتيجية
ستتلقى نصائح محددة بشأن أقوى مسار للعمل: التفاوض، أو إشعار التخلف عن السداد، أو الاعتراض على الإنهاء، أو الإجراءات أمام محكمة المقاطعة الفرعية.
4
اتخذ إجراءً
نقوم بصياغة الرسائل اللازمة، والتفاوض نيابة عنك، أو توجيه الإجراءات.
مثال: يحاول مالك العقار استعادة مساحة تجارية دون أسباب وجيهة
تلقى صاحب متجر إشعارًا بإنهاء عقد الإيجار من مالك العقار، مُشيرًا إلى حاجة شخصية مُلحة كسبب. عند مراجعة الإشعار، تبيّن أن المالك لم يُرسل الإشعار في الوقت المُناسب، وأن السبب المذكور لم يكن مُدعّمًا بأدلة كافية. نصحنا المستأجر بعدم الموافقة على الإنهاء، وأرسلنا له خطاب ردّ مُدعّم بالأدلة القانونية. سحب المالك إشعار الإنهاء، وتمكّن المستأجر من مُواصلة عمله دون انقطاع، ثم تفاوض لاحقًا على عقد إيجار جديد بشروط مُحسّنة.
لماذا MKBjuristen.nl؟
منذ عام ٢٠٠١، ونحن نساعد رواد الأعمال في حل النزاعات القانونية، والخلافات التعاقدية، والصراعات التجارية. نجمع بين التقييم القانوني والنهج العملي: نبدأ بفهم الوضع جيداً، ثم نتخذ الخطوة التالية.
- محامون ومستشارون قانونيون داخليون ذوو خبرة
- نصائح عملية خالية من المصطلحات القانونية المعقدة
- أسعار ثابتة لكل خطوة حيثما أمكن ذلك
- التركيز على الحل، والموقف القائم على الأدلة، والنتيجة
الأسئلة الشائعة
هل يمكن لمالك العقار إنهاء عقد الإيجار ببساطة؟
يعتمد ذلك على نوع العقار التجاري. بالنسبة للعقارات التجارية المصنفة ضمن الفئة 290 (المتاجر، أماكن الضيافة)، لا يحق للمؤجر إنهاء عقد الإيجار إلا لأسباب قانونية محددة، مثل الاستخدام الشخصي العاجل، أو أعمال التجديد، أو الإخلال الجسيم بالعقد من جانب المستأجر. أما بالنسبة للعقارات التجارية المصنفة ضمن الفئة 230أ (المكاتب، مساحات التخزين)، فإن القواعد أكثر مرونة. ويُعتبر الإنهاء بدون سبب أو بدون اتباع الإجراءات القانونية باطلاً.
ماذا أفعل إذا لم يقم مالك العقار بإصلاح العيوب؟
أبلغ المالك كتابيًا عن العيب، وامنحه مهلة معقولة لإصلاحه. إذا لم يستجب المالك، يمكنك المطالبة بتخفيض الإيجار من المحكمة، أو إصلاح العيوب بنفسك وخصم التكاليف، أو في حالة العيوب الجسيمة، إنهاء عقد الإيجار.
كيف يمكنني، بصفتي مالك عقار، طرد مستأجر لا يدفع الإيجار؟
عن طريق إجراءات الإخلاء أمام المحكمة المختصة. يُحظر الإخلاء بدون أمر قضائي. نقوم بصياغة إشعار التخلف عن السداد، ونبدأ إجراءات الإخلاء، ونشرف على تنفيذها إذا لم يغادر المستأجر طواعيةً.
هل يمكن تعديل الإيجار؟
بالنسبة للمباني التجارية المصنفة ضمن الفئة 290، يحق لكل من المستأجر والمالك طلب مراجعة الإيجار بناءً على إيجار السوق مرة كل خمس سنوات. وفي حال تعذر التوصل إلى اتفاق، يجوز للطرفين الاستعانة بخبير أو اللجوء إلى قاضي المحكمة الجزئية.
ما هو الاستبدال ومتى يحق لي الحصول عليه؟
يعني الاستبدال أن المالك الجديد لمشروعك التجاري يتولى عقد الإيجار. أنت بحاجة إلى موافقة المؤجر لهذا الإجراء. إذا رفض المؤجر، يمكنك التقدم بطلب إلى المحكمة المختصة للحصول على إذن بذلك، شريطة أن تتمكن من إثبات وجود مصلحة قوية وتقديم ضمانات كافية للمستأجر الجديد.
هل يحق لي الحصول على تعويض بصفتي مستأجراً إذا اضطررت إلى المغادرة؟
بالنسبة للمباني التجارية المصنفة ضمن الفئة 290، يحق لك الحصول على تعويض عن تكاليف النقل والتأثيث في حال إخلاء المبنى قسراً. ويحدد القاضي قيمة التعويض. أما بالنسبة للمباني التجارية المصنفة ضمن الفئة 230أ، فلا ينطبق هذا التعويض تلقائياً، ولكن يمكنك المطالبة بحماية من الإخلاء، ويجوز للقاضي تمديد فترة الإخلاء عدة مرات.
قد تجد هذا مفيدًا أيضًا
اعرض وضعك دون أي التزام
صف الوضع بإيجاز. سنقوم بتقييم الخطوة التالية المناسبة وسنتصل بك.
تواصل معنا مباشرة
سنناقش وضعك في جلسة استشارة مجانية.
يرجى التواصل مع متخصصينا.
